范文解析

「范文」

2009-2012南京市房地产市场分析预测

陈 跃

前言：

     房地产业作为服务业，在国民经济和社会发展中占相当重要的地位。和全国一样，进入20世纪90年代以来，作为现代服务业之一的房地产业在南京得到了快速增长，逐渐成为南京经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平正在做出重要的贡献，发挥巨大的作用。虽然与我国其它一些城市相比，南京房地产业起步较晚，但南京市人口密度较高，特别是城墙范围内的老城区，人口密度超过了北京，加上老城改造和新城开发步伐的加快等等，给南京市房地产行业的发展提供了充实的市场基础。特别是1998年以来，南京市通过彻底停止实物形式分房，让市场成为商品房屋资源配置的唯一手段，使得房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节都得到了较快的发展。
  2007年1-11月，南京市实现房地产开发投资406.5亿元。商品住宅施工面积2699.0万m2；新开工面积840.3万m2；竣工面积310.3万m2。2007年1-12月，南京市商品房累计上市1053.7万m2（不含经济适用住房），其中商品住宅上市925.4万m2。同期，实现商品房合同销售1175.5万m2；其中，商品住宅销售94600套，面积1047.6万m2。2007年1-12月，南京市二手房交易面积439.8万m2。其中二手住宅交易47336套、面积386.1万m2、均价5698元/m2。
  2008年1-10月，南京市完成房地产开发投资436.33亿元，比2007年同期增长17.21%。2008年1-10月南京市共完成商品房销售额254.98亿元，同比减少42.05%。2008年1-11月，南京市商品住宅新增供应量比2007年同期明显减少，2008年1-11月批准上市总套数55015套，同比2007年减少18279套，降幅为25.94％。2008年1-11月，南京共成交商品住宅36163套，与2007年同期相比减少49256套，同比降幅57.66％。成交量最大的是浦口、江宁、河西三个板块，也就是新三区，约占总销售量的70％。

2009年开始，南京市房地产市场呈现出与2008年的市场低迷、购房者持币观望、交易量大幅下降形成鲜明对比的走势，交易开始活跃，人气开始集聚，成交量明显回升。2009年上半年南京各类房屋销售总量903.89万m2。其中：商品房销售458.77万m2，二手房销售303.77万m2，同比分别增长31.41%、85.7%。在全市商品房中，商品住宅销售39680套，面积425.06万m2，同比分别增长44.29%、43.81%；在全市二手房交易中，二手住宅交易36192套、面积286.7万m2，同比分别增长113.9%、120.34%。7月本是房地产市场的淡季，但南京房地产市场却以9194套的住宅成交量创下近两年以来的最高值。住宅成交均价在2009年7月也创下新纪录，几个主城区的房价大幅上涨。2009年1-7月南京商品房总成交面积为442.36万m2，同比2008年增长96.92%。这样的成交量不但明显好于2008年同期，还超出了2007年下半年旺季时期的成交水平。

2009—2012年南京市GDP预测分析

（一）GDP数据分析与预测

（二）设定GDP增长与年份呈现一定的相关性，做散点图，建立回归模型：=aX^2+bX+c

南京市1997-2008年GDP统计数据

依据计算结果，得到合理的样本回归方程为；

=26.877008X^2-76.926489X+849.900909

根据回归方程预测2009年南京GDP将达到4392.071亿元， 2010—2012年GDP将分别达到5040.824亿元，5743.33亿元，6499.591亿元。见图1

单位：（亿元）

图1  南京市GDP预测值与实际值对比图

（三）房地产投资分析与预测

随着南京市国民经济的增长，人民生活水平的不断提高，房地产投资总额逐年增加, 根

据南京市市近12年数据建立PDC投资依GDP变化回归模型有：

=aX+b

利用excel中配备的回归分析工具，得到以下回归模型的分析，见回归模型分析图（2）（图略）

依据计算结果，得到所理合的样本回归方程为；

=0.14469389X-36.446177

根据回归线性方程及2009年南京市GDP预测值，预测2009年武汉房地产开发投资额将达到599.049亿元，

2010—2012年房地产投资额将分别达到692.93亿元，794.579亿元，904.005亿元。见图2

单位：（亿元）

图2   FDC年投资总额额及FDC投资额预测走势分析图

二、2009—2012年南京市房屋竣工面积预测分析

南京市1997-2008年FDC开发投资与房地产竣工面积统计数据

根据南京市近12年数据建立FDC竣工面积依PDC年投资总额变化建立回归模型有：

= aX+c

利用excel中配备的回归分析工具，得到以下回归模型的分析，见回归模型分析图（3）（图略）

依据计算结果，得到所理合的样本回归方程为：

=0.88386633X+297.7211656

    根据线性回归数据分析得到2008年的房屋竣工预测面积为746.8755205万平方米，而实际竣工面积为564.3万平方米。主要原因，2008年受国际金融危机的影响，南京市房地产市场从快速增长期转入了低谷期。纵观全年，商品房销售量、土地市场供应量同比均有所下降，商品住房空置面积同比上升，市场中面临着较大的问题与考验。但从长远发展看，房地产市场需求依然存在，市场发展潜力仍在增加。从投资规模和建设开发指标分析，南京房地产市场的基本面仍然趋好。随着国家“扩内需、保增长”的经济发展思路进一步明确，在积极的财政政策和适度宽松的货币政策推动下，4万亿的投资效果逐渐显现。南京市房地产市场经过一段时间调整后逐渐将迎来恢复性的增长。所以在2009—2012年武汉房屋竣工面积将分别达到1078万平方米，1129万平方米，1158万平方米，1155万平方米。随着市场变化，实际竣工面积有可能小于预测面积。见图3      

  单位：（万平方米）

图3   FDC竣工面积及FDC竣工面积预测走势分析图

2009—2012年武汉市房价预测分析

南京市1997-2008年人均可支配收入与年销售面积

城镇人均可支配收入的预测分析，依据年份建立城镇人均可支配收入的回归模型：

=aX^2+bX+c

利用excel中配备的回归分析工具，得到以下回归模型的分析，见回归模型分析图（4）（图略）

依据计算结果，得到所理合的样本回归方程为：

=167.9203247* x^2-733.2712138*x+7772.088636

根据线性回归分析南京市2009-2012年城镇人均居民收入将达到26618.09773元，30418.67528元，34555.09349元，39027.35234元。

单位：（元）

图4  城镇人均可支配收入及城镇人均可支配收入走势分析图

商品住房销售面积的预测分析

根据南京市近12年数据建立商品住房销售面积依城镇人均可支配收入变化建立回归模型有： =ax+c 。利用excel中配备的回归分析工具，得到以下回归模型的分析，见回归模型分析图（5）（图略）依据计算结果，得到所理合的样本回归线性方程为： = 0.050302485*x-98.24737164。

根据线性回归分析，南京市预测商品住房销售面积为1064.881万方，但实际销售面积仅为540.18万方，主要受国际金融危机影响。随着金融危机的的远去，同时南京城镇人均可支配收入的增加，南京市商品住房销售面积2009年将达到1240.709万方；2010年商品住房销售面积将达到1431.888万方；2011年商品住房销售面积将达到1639.96万方，2012年商品住房销售面积将达到1864.925万方.          

单位：万方

图5商品住房实际销售面积及预测销售面积走势分析图

「评析」

    这是一篇中期的定量分析的市场预测报告，全文由标题、正文两个部分。标题采用的是单标题，由预测时限、预测内容及文种组成，简洁明了。正文部分由前言、主体两部分组成，前言主要写明了南京房地产从2007年至2009年的概况。这为下面的分析提供了数据，主体部分作者是通过数据对比和回归模型分析的方法对南京房地产业所面临的困难、机遇进行了科学合理的分析。在分析的基础上对南京房地产业的发展趋势作了预测。全文格式正确、分析合理、真实，预测趋势直观、科学。